Het proces
Hoe gaan we te werk?
Het ontwerpen en realiseren van een huis of gebouw is een complexe zaak. Er zijn verschillende partijen bij betrokken, die allemaal hun eigen wensen en belangen hebben. Kantoor Princen neemt in dit krachtenveld een centrale plek in. We inventariseren wat uw wensen zijn en aan welke regelgeving u moet voldoen. Daarnaast bereiden we vergunningsaanvragen voor en begeleiden we u bij de selectie van een aannemer. We gaan zorgvuldig te werk en toetsen tijdens het proces continu of alles gebeurt conform wat we hebben afgesproken.
Alles begint natuurlijk bij het inventariseren van uw wensen, de planning en het budget. Als we dat scherp hebben, gaan we aan de slag met het ontwerp en brengen we in kaart wat er verder moet gebeuren. In totaal doorlopen we acht fasen. We vinden het belangrijk dat u weet wat u kunt verwachten. Daarom hebben we per fase op een rij gezet wat we doen.
Voordat we gaan ontwerpen, bespreken we eerst wat uw wensen en de randvoorwaarden zijn. Welke planning heeft u voor ogen? Wat is het beschikbare budget? Waaraan moet het huis of gebouw voldoen (Programma van Eisen)? Welke sfeer moet de woning uitstralen? Deze gegevens vormen een belangrijk uitgangspunt om een ontwerp te kunnen maken dat aansluit op uw wensen. Uiteraard kunnen die wensen tijdens het ontwerpproces nog worden bijgesteld.
Wat doen we in deze fase?
- We stellen een Programma van Eisen op.
- We kijken of het budget realistisch is om het huis of gebouw te realiseren.
- We stellen een advies op hoe we het proces kunnen inrichten.
- We doen een haalbaarheidsstudie om te kijken of het project is te realiseren.
Wat is nodig bij een verbouwing?
Wilt u uw bestaande huis (grondig) verbouwen? In dat geval brengen we eerst de bestaande toestand in kaart, om te beoordelen wat mogelijk is. Vaak kunnen we dit doen aan de hand van bouwtekeningen, maar we komen soms ook op locatie inmeten. We digitaliseren bestaand tekenwerk van uw huis of gebouw, zodat we in de ontwerpfase makkelijk kunnen visualiseren hoe het project er moet gaan uitzien.
Als sprake is van een monumentaal pand of een complex bouwwerk, raden we aan een pointcloud te laten maken. Met behulp van 3D laserscanners wordt informatie over de bouwplaats dan in kaart gebracht en gevisualiseerd.
Welke producten leveren we in deze fase op?
- Tekenwerk bestaand gedigitaliseerd 1:100
Nadat we alles in kaart hebben gebracht, maken we een eerste schetsontwerp, oftewel: een structuurontwerp. We houden rekening met de gegevens van de bouwlocatie en de omgeving. Het structuurontwerp is vaak nog een tekening die met de hand wordt gemaakt. In dit ontwerp staat de ‘hoofdvorm’ van het huis of gebouw centraal en doen we een eerste voorstel voor de indeling.
We bespreken de schetsen en mogelijke varianten met u en stellen het ontwerp bij totdat er een goede basis ligt. Indien nodig wordt het ontwerp in deze fase al een keer in concept besproken met de gemeente en/of andere instanties.
Wat doen we in deze fase?
- We beoordelen alle gegevens die zijn verzameld in fase 1.
- We stellen de stedenbouwkundige kaders vast (wat zijn de richtlijnen voor de omgeving?).
- We brengen in kaart of u (deel)vergunningen moet aanvragen.
- We toetsen het bestemmingsplan van uw woning of gebouw.
- We maken een eerste schets op hoofdlijnen met een voorstel voor de indeling.
Welke producten leveren we in deze fase op?
- Situatie (Digitale onderlegger Kadaster) 1:500
- Schets plattegronden & gevels
- Vlekkenplan – ruimteclaims (ontwerp richting)
Tijdens deze fase werken we het structuurontwerp verder uit in een zogeheten voorontwerp. Dit houdt in dat we de schets die we in fase 2 hebben gemaakt, digitaal en 3D intekenen. U krijgt op die manier een goed beeld van de indeling (interieur) en de buitenkant van de woning of het gebouw (exterieur). We tekenen het huis of gebouw in met de kleuren en materialen die we met u hebben afgesproken. We overleggen indien nodig met de gemeente (welstandscommissie) of dit bezwaren oplevert.
Wat doen we in deze fase?
- We zetten het structuurontwerp om in een 3D digitaal voorontwerp.
- We stellen vast aan welke bouwtechnische eisen het project moet voldoen.
- We overleggen met diverse instanties over het bestemmingsplan.
- We geven advies over bepaalde keuzes die we hebben gemaakt in het ontwerp.
- We laten in het ontwerp zien welke materialen worden gebruikt.
- We overleggen met diverse partijen om een globale schatting van de bouwkosten te maken.
- Het heeft ons voorkeur om het voorontwerp financieel te toetsen door een extern bureau of een aannemer, zodat we zeker weten of de plannen binnen het beschikbare budget passen.
Welke producten leveren we in deze fase op?
- Situatie (digitale onderlegger Kadaster) 1:500
- Plattegronden (begane grond, verdieping(en), dak) 1:100
- Gevelaanzichten 1:100
- Doorsneden 1:100
- 3D visualisatie (exterieur)
Tijdens deze fase werken we het voorontwerp uit in een definitief ontwerp. Die uitwerking is nodig als voorbereiding op het indienen van de aanvraag omgevingsvergunning (bouwaanvraag). We maken verschillende rapportages die hiervoor nodig zijn, zoals bouwbesluiten, MPG- en EPC-berekeningen. We zorgen ervoor dat alle gegevens op de juiste manier worden ingediend bij de gemeente. De proceduretijd voor de reguliere omgevingsvergunning is 8 weken en kan met 6 weken worden verlengd. Vervolgens ligt de omgevingsvergunning 6 weken ter inzage waarin andere belanghebbenden bezwaar kunnen maken. We verzorgen in deze fase ook offerteaanvragen en zetten op een rij welke aanvullende expertise nodig is. Denk aan een constructeur, installatieadviseur of bouwteampartner/aannemer.
Wat doen we in deze fase?
- We zetten het voorontwerp om in een definitief ontwerp, waarin de technische uitwerking is opgenomen.
- We geven advies over bepaalde keuzes die we in het definitieve ontwerp hebben gemaakt.
- We definiëren de uitgangspunten voor de installaties zoals mechanische ventilaties en warmtepomp.
- We nemen de voorlopige constructieve en installatie-uitgangspunten op in het ontwerp.
- We overleggen met diverse instanties over de aanvraag omgevingsvergunning.
Welke producten leveren we in deze fase op?
- Situatie 1:500
- Plattegronden (gegane grond, verdieping(en), dak) 1:50
- Inrichtingstekeningen (gegane grond en verdieping(en)) 1:50
- Gevelaanzichten 1:100
- Doorsneden (principedetails) 1:50
Als het ontwerp definitief is, moeten de constructieve en installatie-uitgangspunten in het tekenwerk worden verwerkt. Op die manier wordt een technisch ontwerp gerealiseerd, dat een aannemer nodig heeft om een prijsinschatting te kunnen maken. Het technisch ontwerp bevat een set gedetailleerde technische tekeningen waarin alle specificaties en eisen staan weergegeven. Op basis hiervan kan een aannemer een prijs bepalen voor de ‘ruwbouw’ (het wind- en waterdicht opleveren van een pand) van het ontwerp. Voor de ‘afbouw’ (de gehele afwerking) zijn vaak meer gegevens nodig. Denk aan de afwerking van de vloer, wanden en plafonds, maar ook aan elektrotechnische en werktuigbouwkundige installaties (E- en W-installaties).
Wat doen we in deze fase?
- We maken een technisch ontwerp waarin alle specificaties en eisen zijn opgenomen, en waarin de definitieve constructieve en installatie-uitgangspunten zijn verwerkt.
- We verwerken de uitgangspunten van de installateur in het ontwerp.
- We verwerken uw laatste opmerkingen (en die van derden die we inschakelen) in het ontwerp.
- Vragen op basis van bovenstaande gegevens een
Welke producten leveren we in deze fase op?
- Situatie 1:500
- Plattegronden (begane grond, verdieping(en), dak) 1:100
- Gevelaanzichten 1:100
- Doorsneden 1:20
- Inrichtingstekeningen (begane grond en verdieping(en)) 1:50
- Afwerkstaat/kleurenstaat exterieur (op tekening)
- Optioneel:
- Constructieve plattegronden
- 3D visualisatie
Als het technisch ontwerp klaar is, kunt u offertes uitzetten bij partijen die het project kunnen uitvoeren. Als u dat wenst, kunnen wij deze fase voor u doorlopen of ondersteuning bieden. We kijken dan met u mee bij de selectie en beoordelen samen met u bij welke partij u het beste gevoel heeft en wie het project het beste kan opleveren binnen de gestelde planning en het budget. We zorgen er vervolgens voor dat er een contract wordt opgesteld met de uitvoerende partij, waarin de planning en kosten helder worden vastgelegd.
Als het contract met de aannemer is afgesloten, zijn gedetailleerde tekeningen nodig waarin alle benodigde informatie (inclusief materialen) is verwerkt. Dat leidt tot een uitvoerings ontwerp. In deze fase overleggen we vaak met de aannemer over de detaillering en manier van bouwen, de uitvoeringsplanning, exacte materiaalkeuze, etc. Als alle tekeningen gereed zijn, is de bouwvoorbereiding afgerond ... en kan eindelijk met de bouw worden begonnen!
De bouwbegeleiding is de laatste fase waarbij wij betrokken zijn. We focussen in deze fase op twee zaken. Allereerst begeleiden we het project esthetisch. Dat wil zeggen dat we controleren of alles wordt gemaakt zoals het op de tekeningen is uitgedacht, zodat het gebouw de uitstraling behoudt die we voor ogen hebben. Daarnaast controleren we tekeningen van derden (denk aan kozijn- en staalfabrikanten) op ‘bouwtechnische juistheid’, zodat eventuele ‘faalkosten’ worden voorkomen. Als u er prijs op stelt, kunnen we aanwezig zijn bij werk- en bouwvergaderingen. In deze fase zijn we eigenlijk de schakel tussen u als opdrachtgever en de uitvoerende partijen die de bouw verzorgen.